撰文 ：高远

2024年4月30日，中金印力支出根本设施封闭式根本设施证券理财基金在深圳证券交易所正式上市
。

上市第一日 ，同批次的3支支出REITs全部轻微回落，中金印力支出REIT也不例外。

中金印力支出REIT开盘价3.26元，与认购价持平，上市后一路低开 ，最大跌幅达到2.95%。爱华外汇官方网站在即将收盘前的10分钟  ，费用发生激烈波动，费用在拉升回到开盘价的瞬间又跌回去，最后在收盘前又再次拉升回开盘价3.26元。

当日  ，中金印力支出REIT成交量10.18万手，成交额3284.62万元。

首批支出REIT

中金印力支出REIT是国内首批获批的支出根本设施REITs项目之一，中金印力支出REIT发售总份额为10亿份 ，募集规模32.6亿元，首发入池资产为位于杭州市的杭州西溪印象城买东西中心 。

此次上市
，中金印力支出REIT吸引了包括深圳地铁集团 、国寿理财控股有限公司、中信证券股份有限公司在内的多家国内金融机构的参与。

其中万科大股东深圳地铁集团作为初始方针理财人，认购了约30%的份额，理财金额接近10亿元 ，这笔理财创下了国内国资体系对支出类REITs的最大单笔理财纪录。

市场人员认为，市场值得期待支出类REITs的表现，将其作为长期理财，获得对比好的理财回报预期的可能也对比高。富拓外汇平台对于支出根本设施REITs而言  ，市场最关心的是其底层资产的风险运维及平稳收入水平。

对此，中金印力支出REIT给出的答案是“优质的底层资产和卓越的运维团队将为中金印力支出REIT上市后的运营表现供给有力支撑。”

根据招股书数据 ，中金印力支出REIT预计2023年10-12月和2024年可供分配金额分别为3601.06万元、1.7亿元
，现金分派率分别为4.42%和5.21%。

底层资产

支出REIT对理财者的吸引力源自于其底层资产的优越性，中金印力支出REIT的底层资产是杭州西溪印象城买东西中心。西溪印象城是国内首家生态型买东西中心 ，毗邻西溪湿地 ，辐射杭州大城西余杭商圈。

项目为地上4层、地下1层的都市副中心级买东西中心。其中 ，一期项目开展运营时间为2013年
，汇集沃尔玛等200余品牌 ，有超过20余家第一次进入杭州的品牌项目；二期开展运营时间为2018年 ，新入驻品牌81家；合计建筑面积25万平方米.截至2023年9月末，方向根本设施资产估值为39.59亿元 。

支出REIT最让理财者关心的方面是项目的出租率和租金
。

出租率方面 ，2014-2022年
，杭州西溪印象城买东西中心的年加权平均出租率为98.2%，过去5年加权平均出租率约为98.1%。

截至2023年9月30日 ，西溪印象城整体建筑面积25万平方米 ，商户371家 ，出租率达到99.6% ，业态涵盖餐饮
、众汇开户零售、休闲
、服务、新资源车等多个领域
。方向根本设施资产出租率已达到较高水平，且呈现平稳态势，进入运营平稳期。

自2013年开业以来 ，该项目营业额呈上升动向 ，2022年总营业额超过35亿元；2023年1-9月的营业额突破32亿元，再创历史新高。

据了解，商业项目的运营薪资构成包括固定租金薪资、营业额提成租金薪资、物业运维费薪资 、固定推广费薪资
、多经及推广薪资以及停车场薪资 。

而西溪印象城中
，固定租金薪资占比最高，达到62.3% ，为根本设施项目经营平稳性供给良好支撑。

从各业态租金薪资占比现状看西溪印象城的商业业态分布，2023年1-9月，零售业态租金占比最高，达到61.8%；休闲业态占比最低，仅有4.8%；餐饮业态的租金占比26.6%
，服务业态占比6.8%。

各业态租赁面积方面，零售业态租赁面积占比为54.3%
，餐饮业态占比24.5% ，休闲业态占比12.2%，服务业态占比9.1%  。，各类业态租赁面积及租金薪资占对比为分散 ，能够有效减轻单一业态市场风险对本项目的潜在作用
。

租金水平方面，根据招股书披露 ，经过评估机构市场调查与研究，B1-L4层专门店市场租金修正结论规模为25-604元/平方米/月；A馆各楼层主力店市场固定租金单价规模为54-68元/平方米/月；次主力店市场租金单价规模为68-125元/平方米/月 。

租赁合同期限方面
，截至2023年9月30日，在落实租赁合同的租期最长为20.7年，其中租期在0至5（含）年的租赁面积占比为48.00%
，租期在5（不含）至10（含）年的租赁面积占比为16.09%，租期在10（不含）年以上的租赁面积占比为35.91%。

客流量方面，项目开业以来 ，客流量与车流量呈攀升动向。2022年客流达到约1500万人；2023年1-9月客流累计1,579万人、车流累计252万辆
，较2019年1-9月同比分别提高16%及21%，均创历史新高 
。

值得注意的是，根据招股书素材 ，发起人印力集团持股项目共59个 ，其中已开业的项目58个，另持有1个在建项目，总建筑面积合计超过640万平方米，涵盖印象系列各类产品线，均可作为潜在扩募资产。

并且，站在万科的视角，除支出类REIT上市外 ，万科旗下的物流REIT已处于深交所问询阶段；万科长租公寓REIT目前也在积极申报中 ，万科也有望成为业内首家实现三种经营性REITs突破的公司