继以广州环贸中心为根本发行的“中信证券-越秀商业持有型不动产资产拥护专项计划”之后 ，又一单商业持有型不动产ABS浮出水面 。

12月10日资讯，由天津润石申威股权理财合伙公司（有限合伙）作为初步权益人的爱华外汇平台登录“国金资管-欢乐颂持有型不动产资产拥护专项计划”在上交所获得受理，项目拟发行金额6.95亿元
。

来自企查查数据 ，天津润石申威股权理财合伙公司（有限合伙）成立于2022年3月23日，2022年9月30日备案
。

其由上海芮寅公司运维咨询合伙公司（有限合伙）持有49.8747%股权；大家人寿保险股份有限公司持有30.4511%；汉威华德（天津）理财咨询有限公司持有11.6541%；北大方正人寿保险有限公司持有7.6441%。

其余华润投创（上海）运维咨询有限公司 、上海芮楚商务咨询有限公司、天津润威申颂公司运维合伙公司（有限合伙）分别各持有0.1253%。

浦江欢乐颂探源

根据股权穿透数据，爱华外汇官方网站其中上海芮寅公司运维咨询合伙公司（有限合伙）与瑞威资本有关联 ，汉威华德（天津）理财咨询有限公司背后是华润资本运维有限公司旗下境内基金运维和理财平台华润投创。

而华润资本为华润集团主管私募股权理财的直属机构 ，也是华润集团产业基金唯一运营运维平台
。

一般而言，华润资本核心聚焦于华润集团各大主营业务 ，依托境内外基金平台，主要理财于大卫生 、都市综合开发及运营、大支出、资源综合建设运营
、技术创新及节能环保等领域。

截至2023年末，华润资本累计发起设立基金超过40支 ，累计运维规模超过1200亿元人民币，累计理财项目数超过170个 。天津润石申威股权理财合伙公司（有限合伙）所投项目 ，就涵盖在内。

同样来自企查查的数据，这只私募基金对外运维上海轶馨实业推动有限公司 ，后者注册域名为上海闵行区浦江镇陈行公路2688号，该域名与买东西中心项目——上海浦江欢乐颂一致。

资料呈现 ，上海浦江欢乐颂曾多次易主。它最早为O’mall华侨城商业中心，项目分两期落地 ，一期为五层盒子型买东西中心总建筑面积约9万平方米 ，于2013年12月开业；二期“中央水岸”为两层商业街区，AVA爱华外汇平台总体量在1万平方米左右。

项目于2018年初被河南新田置业联合瑞威资本收购，后更名为新田360广场（华侨城店）。

5年后即2022年，新田360广场（华侨城店）再由华润资本通过私募股权基金购入，不久后引入华润资产下属“欢乐颂”品牌，并引入华润万象生活进行轻资产输出运维，2023年9月正式更名“上海浦江欢乐颂”。

据了解，华润万象生活对上海浦江欢乐颂进行了规模化的硬件改造和再次识别招商，项目的空间、设施 、进驻品牌 、涵盖场景（如夜生活）等均有改良 。截至2024年10月末 ，项目出租率93%，品牌数目从70家增至188家  ，引进首店42家 ，项目商户业态比例为42%餐饮和22%生活方法。

包括引进了Uniqlo优衣库、MUJI无印良品
、盒马等主力店，以及皮爷咖啡、霸王茶姬、西塔老太太、东盛、牛New、桂满陇 、巡湘记
、人生一串
、湘辣辣等连锁餐饮品牌 。

据披露 ，上海浦江欢乐颂今年上半年实现客流同比上升15% 
，单日客流最高同比上升89% ，经营状况整体呈上升态势。

按照私募股权基金普遍的“3+2”期限配置，天津润石申威股权理财合伙公司（有限合伙）2022年成立，2025年有退出需求实属合理。

况且项目目前仍处于接手后调改中的培育期，相信难以符合公募REITs对底层资产的要求。因此选择Pre-REITs与公募REITs的中间产品，更灵活宽松、发行门槛更低的持有型不动产ABS，AVA外汇官网亦是条合适的路径 。

华润的资产通道

按照首单商业持有型不动产ABS“中信证券-越秀商业持有型不动产资产拥护专项计划”案例
，这只产品9月20日被受理，10月25日获批，11月20日发行。

“国金资管-欢乐颂持有型不动产资产拥护专项计划”或最快在2025年2月份，将成功发行。

这只ABS的发行 
，也可被看作华润近年来促进“欢乐颂”品牌重启的关键一步。

“欢乐颂”品牌的历史或可追溯至2009年，最初以华润万家又一零售业态亮相。这一新品牌识别区域型买东西中心，在大卖场根本上突出买东西中心 、游乐场 、剧场
、影院等丰富作用 。

2010年10月 ，欢乐颂全国首店于深圳南山开业
。当时，欢乐颂被视为华润万家将来核心扩张的新业态
，经过几年拓展 ，渐渐在深圳 、成都、合肥 、沈阳、杭州
、西安等都市落地 。

不过
，自高峰过后，欢乐颂对外扩张似乎被按下暂停键，市场上亦许久未有该品牌新开店的资讯，直至进入2020年代
。

目前，欢乐颂为华润资产旗下业务部，一些成熟项目如南山欢乐颂被交由华润万象生活运维，一些近年新拓展的需要引入更多资本流程的项目则相信由华润资本主导 。

2020年12月
，华润资本与中国东方签约，协作盘活位于北京望京的六佰本商业街不良资产项目，项目目前更名为“东湖欢乐颂” 。

2021年，在华润资本地产基金召开的2021年半年度工作会议上，就曾提及对“欢乐颂”品牌重塑替换的有关素材。

同年 ，华润资本与长沙市就欢乐颂Outlets项目签约 ，落地总建筑面积约7万平方米的长沙麓谷欢乐颂Outlets（该项目于2023年7月28日正式开业）。并且，“欢乐颂”品牌公布焕新。

欢乐颂产品线项目新近开业的资讯来自广州
。

据了解
，由乐都汇买东西中心替换改造而来的天河欢乐颂，总建筑面积6.45万平方米，于2024年7月26日完成开业
。