作者/钟凯

2021年被外界誉为国内公募REITs“元年”
，根本设施公募REITs从无到有  ，至今二级市场大约已有11只REITs流通 。

3月16日，博时蛇口产业园REIT正式公布首份年报  ，这并且也是首份公募REITs的年报。

数据呈现，博时蛇口产业园REIT于2021年6月7日即基金合同生效日至12月31日大约半年多时间内，共计实现薪资8010.60万元，对应净利润约2685.45万元；期内基金的经营活动产生的现金流量净额为7007.06万元 。

期内可供分配金额约5283.79万元 ，完成去年基金招募时预测的102%；而实际分配金额约2465.91万元，对应实际机构分配金额约0.03元。据观点新资讯了解
，AVA爱华外汇平台博时蛇口产业园REIT已于去年12月初进行了第一次现金分红
。

去年业绩期内该基金毛利率高达84.38% ，项目公司层面实际净利率也高达72.54% ，展现出不俗的盈利水平；而按3月16日收盘价3元/份额计算，该基金实际半年分红率大约1%，折合全年2%。

盈利与分红之间的落差，这也被外界有所质疑。

但思考到政府对公募REITs的拥护态度，以及市场流通标的较少 ，将来这一领域仍将受到留意
。

博时蛇口产业园REIT的年报，一定程度上为外界供给了从风险 、流动性 、收入等方面监测的界面。

首年业绩单

博时蛇口产业园REIT最早于2021年6月1日完成发售，是IC外汇交易国内根本设施公募REITs之中唯一一个粤港澳大湾区项目 。

该基金初步权益人为招商蛇口，后者全资子公司招商创业担任根本设施运营方，根本设施项目主要是位于深圳蛇口网谷产业园的万融大厦、万海大厦；基金发售份额共计9亿份 ，对应募集资金20.79亿元 。

根据年报
，2021年6月7日至12月31日，博时蛇口产业园REIT累计实现薪资7691.42万元，全年累计预算完成率95% ，主要受上半年广深传染病及政府宏观法规调控作用，园区部分客户续租现状不及预期，且出现部分提早退租引发不及预期
。

截止到去年底 ，根本设施项目公司租户196家 ，实际出租面积8.27万平方米，年底时点出租率为88%
，年末租金收缴率99%。该基金提及，三季度园区部分客户续租现状不及预期，四季度通过一系列的管控措施 ，到期客户全部成功续租，但受传染病作用 ，仍出现部分租户提早退租现状。

分类别看  ，两个根本设施项目贡献的租金薪资为6826.43万元
，占比达88.75%；物业薪资约865.01万元，占比11.25%。

全年实际成本支出1201.41万元，累计预算完成率91%，通过节省成本费用及思考罚没押金薪资及购买货币基金理财提升利息薪资，基金层面实现Ebitda较现金流预测的完成率为101% 。

盈利率角度看 ，博时蛇口产业园REIT于报告期内实现的毛利润金额约6490.02万元  ，对应毛利率高达84.38%；项目公司层面本期净利润率也高达72.54%，扣除提取到基金层面用于分红的支出，净利率则约为3.82%；息税折旧前净利率为82.15%。

理财者所留意的收入分配方面  ，上述基金自成立日至收入分配基准日2021年9月30日期间的本年累计可供分配金额为2743.30万元；最后分红金额为2465.91万元，折合每10份基金份额发放红利0.2740元，符合有关监管要求及合同条例 。蓝莓外汇开户

尽管博时蛇口产业园REIT的基金运维人已说明，计算可供分配金额流程中进行了相应的指标变更 ，但这样的分配结论或许仍显得谨慎。按目前该基金报价3元计算，实际上对应分红率约为1%左右
，思考到这份业绩的经营时间只有半年，折合全年分红率也仅约2% 。

对于万融大厦 、万海大厦的将来，博时蛇口产业园REIT也做出了相应展望
。

该基金表示 ，深圳“十四五”规划以及自贸区前海蛇口片区及扩容后的前海深港当代服务业协作区推动规划，倡导核心推动关键核心技术 、方针性新兴产业和数字财政领域等产业格局，以及核心聚焦人工智慧 、卫生医疗、金融技术、智慧都市、物联网、资源新资料等，与项目的产业推动方向和将来推动计划高度契合 
。

并且，2022年底深圳地铁12号线预计将建成通车，将提高前海蛇口自贸区、空港新城推动品质的出行骨干线 。该出行建设仍在施工阶段 ，对项目仍有部分不利作用，但长期有较大利好。

但上述基金也提及，深圳毗邻香港，开放程度高，传染病防控压力巨大 。因传染病引发带客看房不便、商铺经营困难 ，对项目收入可能产生不利作用，预计将来传染病将会连续 ，对项目亦可能产生不利作用 。

公募REITs受捧

自去年6月下旬首批公募REITs上市以来，国内已累计有11只有关产品出现于二级市场
，成为理财者在股债以外的又一理财品种 。

资料呈现，11只公募REITs包括产业园类别的蛇口产业园
、张江光大 、东吴苏园 、中关村项目，以及物流仓储类别的普洛斯 、红土盐田港项目，它们均属于产权类REITs；绿色环保类的首钢绿能 、首创水务 ，以及高速公路类的广州广河、沪杭甬、越秀高速，它们属于特许经营权类REITs。

上述公募REITs的类别 、领域不尽相同，因而博时蛇口产业园REIT所披露财报走势难以具备普遍代表性。但从二级市场的总体表现看，市场对于公募REITs的态度在过去近一年时间内发生了较大变更 。

包括博时蛇口产业园REIT在内的首批9只REITs
，去年三季度费用走势低迷，直到四季度有所上行；尤其进入2022年，公募REITs大幅走高，于2月中旬先后达到上市以来最高水平 。

以博时蛇口产业园REIT为例 ，2月15日该基金一度触及3.777元/份额 ，较上市之初开盘价2.629元/份额最高涨幅达43.67%；此后费用有所回落，至3月16日收盘报3元/份额。

出现上述原因，一方面主要受过去半年尤其是今年一季度国内经历“股债双杀”行情作用，市场资金流向波动性更小 、基本面平稳的公募REITs
，以实现避险目的 。3月16日上证指数一度跌至3023.30点，而去年12月13日该指数曾触及3708.94点的高位。

另一方面则或许与公募REITs的流通量较少不无关系。

根据博时蛇口产业园REIT发布数据，截至去年底，该基金前十名非流通份额持有人包括招商蛇口、中信证券及其它基金理财者等共计持有5.85亿份，占总份额比例达65%，意味着即便剩余35%均为流通份额
，也仅有3.15亿份。

今年1月底
，财政部、税务总局发布《关于根本设施领域不动产理财信托基金（REITs）试点税收法规的公告》，从税收角度出台若干措施拥护根本设施REITs试点。

其中便包括设立REITs前 ，初步权益人向项目公司划转根本设施资产相应取得项目公司股权
，以根本设施资产的原计税根本确定；初步权益人和项目公司不证实所得 ，不征收公司所得税。而在过往，税收成本一直是外界认为作用REITs在国内推广的主要障碍之一。

2月28日起
，深交所亦正式启用基金通平台 ，场外理财者可利用深圳开放式基金账户通过基金通平台转让基金份额，公募REITs交易因此已更为便捷 。

不过，目前国内的公募REITs依旧主要集中于根本设施领域，商业地产仍未能纳入其中。

房企们将香港、新加坡等境外市场视为商业地产REITs的目的地，包括招商蛇口 、越秀地产均已分拆成功
。

此前2月底  ，宝龙房托基金于港交所招股书失效 ，该基金已计划推迟上市时间。