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风云变幻的房地产江湖
，领头优等生的每一个动作，都会引起领域格外注意。爱华外汇官网下载

当整个领域伴随市场下行进入微妙的时刻 ，今年正值30周年的保利推动 ，年初倡导规模要“进三争一”的并且，重申要连续打造不动产生态平台，持续“一主两翼”的方针，进一步夯实多元化推动 。

聚焦至都市层面 ，房企的多元化推动，已然从原来单纯的造房者向都市建设者 
、美好生活缔造者角色转换。

以上海作为锚点，保利推动上海公司促进“双赛道”方针升维 ，推行不动产理财开发和资产运营运维同步推动的方针转型替换。

一方面，作为目前规模最大的地产央企，不动产理财开发业务 ，要继续保持市场领导力  。

另一方面，保利推动上海公司要在资管领域发力，针对办公、商业、公寓等持有型的存量资产 ，梳理平台性的操盘思路和运营逻辑。

从地产开发商到都市综合运营商，保利推动深耕上海，挖掘都市深层价值，以更广深的维度反哺都市的推动，也为领域供给一个样本参考视角。

01

保利推动30载沉淀

上海“双赛道”方针升维

经历30载的XM外汇代理保利推动，以贯穿领域周期的推动韧性，不断深耕和打磨作为都市运营商的复合实力，持续长期主义下所带来的AVA爱华外汇平台厚积薄发 ，也让这家公司无论在黄金时代还是黑铁时代，都能够站稳脚跟 。

在今年，保利推动继续加速上海市场拓展，布局普陀、杨浦
、嘉定、闵⾏等区域 ，不断壮大资管版图。恰逢30周年 ，给这座都市献礼 ，刷新其将来推动想象 。

这背后 ，保利推动早已跳脱旧有的地产开发业务
。正如上海保利资产运维部经理高腾所言 ，面对上海这样的超一线都市的同行竞争 ，基于保利在资管业务的推动，带来商业运维、公寓运营、卫生养老等业务支线，使得保利推动上海公司“双赛道”方针如虎添翼
，在都市替换、产城融合 、大型片区开发方面
，凸显出自身综合实力优势
。

据高腾介绍，站在如今的资产大分化时代
，保利推动一直持续把都市“核心地段+核心商圈”作为理财甄选原则 。

目前 ，保利推动在上海几乎所有的商办项目，都位于内环核心圈或是都市副中心 。

以今年开放的保利浦开金融中心为例，项目和上海金融交易广场--中金所
、上交所
、AVA外汇官网中国结算 ，隔路相邻，共同组成陆家嘴金融城东扩的核心作用区 ，可以说是8公里“大陆家嘴”金融帝国最后的自留地。该项目更紧邻上海博物馆东馆、上海技术馆 ，具备金融中心和文化中心双重属性 ，是保利推动方针级的关键资产。

另外
，包括徐汇滨江的保利西岸中心和静安大宁的商办综合体，也都是选择上海核心区位中 ，商业、文化作用交融的稀缺地块。其中静安大宁地块项目配备住宅项目外，也规划了办公 、MALL、街区等商办配套，设计上尊重都市历史肌理并带来当代延续，呈现新旧相辉的都市画卷。

可以看出 ，保利推动针对每个地块进行综合开发，从前期识别、商业设计、招商运营 、客户服务提高地块商业价值及社会价值，并给后期的运维运营和资产增值供给保养 。

02

保利商旅业务整合

实行资管“三周期” 、实现资产增益

恰逢保利推动30周年这个关键里程碑
，一个新举动也引起领域的留意。

保利推动控股在今年把商业、酒店、旅游产业三个业务版块整合为一个商旅平台，依托集团推动方针，在不动产理财开发业务上继续保持市场领导力 
，并且开展在资管领域发力 ，针对商业梳理平台性的操盘思路和运营逻辑。

据介绍
，保利商旅从全域资产运维输出的角度，配置更为整体的处理计划，不仅为保利体系内部供给资管生态产品，也为市场轻资产的协作方定制全链条的资管服务素材。

以上海为核心的华东商旅板块
，一方面服务于不动产开发主业
，从前期拿地商业识别及设计规划开展介入，围绕项目资产运维的全周期供给商业服务  。目前已在上海徐汇、静安、浦东、闵行多个核心区位布局高品质的商业作品 。另一方面也为第三方输出轻资产服务，不仅是旧有买东西中心业务 ，还包括都市替换、产城融合、存量资产处置等多维度的商业作品，并且华东还辐射杭州 
、宁波、南京
、福建等关键省市，资管服务面积近百万方商业体，全方位构建美好生活场景。

保利商旅商业板块华东区域总经理蔡元达表示，保利对商业资产运维主要从前期、筹建 、运营三个周期进度来诠释运维逻辑、实现运营收入及资产增值。

前期介入
：加强识别差异

时间回到2017年，保利时光里首度进入商业百家争鸣的上海 ，成就保利商旅推动的一大里程碑 。

而在此之前 ，保利就以资产运维为出发点 ，在前期介入阶段 
，核心对项目资产配置进行商业作用设计及空间规划，并通过市场调研加强的项目识别差异
，为后续一系列商业筹备及运营供给扎实的根本。

时间再往回至上海倡导“西岸文化走廊”方针不久后的2012年，保利便以前瞻性眼光布局上海徐汇滨江板块，将旗下商业线内最具人文艺术气质的“保利时光里”落子于此。

恰恰保利时光里在前期规划精精确定打造社交融入生活美学的精致商业项目，与西岸的艺术氛围完美契合，也让项目在后续实现与西岸独特的人文生态共融生长，并带动资产增值。

筹建阶段：切实服务识别招商

当项目识别敲定 ，在筹建阶段，资管从项目节点倒推的项目运维 ，无论是工程进度 、设计还愿、预算运维、预埋预建、商户协调等方面，都切实服务识别招商
，从而令运维的资产后续能连续按规划实现回报 。

铺开上海保利时光里的品牌招商现状，每一个品牌从筛选、谈判、落位
、最后店铺呈现均一丝不苟、精雕细琢。项目引进多个国内外首进上海品牌，创新品牌占比30%，更多去挖掘主理人品牌，让品牌走进实体商业空间。这种招商方针，让时光里完全跳出了当下商场品牌同质化的困局
，也更契合周边支出群体的审美趣味和支出习惯，创造出更大的商业价值。

进入运营期：着重携手协作方连续推动

最后，当项目进入运营期 ，除了以规范的商业运维体系保养运营平稳
，更注重携手商户的连续生长、推动 ，通过连续的品牌建设 、运营辅助、营销策展，来助力协作方
、业主实现超预期的资产增值  。

基于以上的资管逻辑
，上海时光里开业后，商业运维团队非常善于整合市场资源，帮助创始人设立品牌意识 ，并且全方面参与品牌识别 、设计  、研发等环节 ，基于孵化逻辑一同与品牌共建 。如龙码头、顺峰顺水 、喜鼎等在时光里完成首店开业后，近几年已经成为在上海布局多家分店的头部餐饮品牌。

时光里经营4年，通过不断文化策展营销活动 ，如传染病后携手场内商户举办线下“朝暮”户外社群主题活动、引入YELLOWKORNER收藏级摄影画廊与一见图书馆、木墨的替换旗舰店等，即便在传染病冲击当下仍然在商业圈中继续发挥文化基因，与品牌一同共创共生长，并且也给予周边人民更多文化生活体验 。

上海时光里的成熟运营
，在业界斩获诸多好评，更让产品具备规模扩张的可复制性
。保利商旅将来将在上海浦东花木核心文化地块及静安大宁相继推出两座新替换版的时光里产品 ，通过不同市场需求 、不同支出特征深入研究，供给更为丰富的文化体验 、高品质生活支出与社群运营的商业形态，结合上海这座都市的艺术文化DNA ，传承保利商旅一如既往的文化基因，将高品质的建筑作品打造成为极具文化气质的标杆商业作品 ，给上海的商业市场带来新的商业灵感。

将来，保利商旅华东区域商业板块将连续基于不同资产项目的独有属性及市场辐射 ，定制替换路径。

• 一是充分发挥媲美艺术专业的文化型商业策展水平 ，吸纳周边高质量的支出人群；

• 二是创新联动商业
  、品牌
  ，通过服务＋体验＋活动的空间运营方法
  ，形成独有的会员平台和交流场景；

• 三是大力投入品牌孵化 ，帮助品牌适应市场产生商业变现水平 ，定制更多体验感的空间 ，以策展美化主题进行品质提高。

往后，保利商旅华东区域必将进一步夯实多元化推动路径，紧随保利推动控股上海公司的“双赛道”方针升维 ，通过资管水平的强化及产品精细化运营水平的提高保养方针实行。

03

资产运维驶向快车道

长租公寓打通“投融建管退”全产业链

当下的市场生态，房企分化加剧。其一是短期自己生火取暖 ，度过转型期
。其二是长期蓄力 ，快速在新赛道找到业务的第二生长曲线。

推动不动产理财开发和资产运营运维“双赛道”同步推动的保利推动上海公司，是后者的典型代表。

高腾表示 ，保利推动已打通了资产运维“投融建管退”全链条
。这种推动方针，不仅带来土地开发从零到一的建设优势，更因保利推动作为领域的央企头部公司 ，充分具备价值判断和融资多元的实力，因此 ，链条各环节的联通 ，将保利推动提高至了具备综合实力的资管快车道
。

其中在起步较早的长租公寓领域，保利推动在探索与深耕中渐渐形成适合上海公司推动的公寓运维体系
，为上海公司转型实践迈出关键一步，而“投融建管退”资管逻辑
，无疑有着显著的指导和拥护作用。

投：注重理财指标与拿地甄选原则

在土地供给侧，保利推动对长租公寓布局一是围绕核心都市二中心布局，二是跟着产业推动走，更能够架构性的获取例如租赁用地 、村集体。

在理财开发上 ，保利公寓也注重所处地段市场背后的读者实际需求
，在终端精准匹配相应客户群体，让长租公寓理财回报率处于领域头部水平 。

以上海保利今年获取第一个租赁重资产项目元江路为例，项目位于15号线元江路地铁上盖，拥有3000多间的租赁社区规模体量。预计，项目将达成远高于上海许多商场、写字楼
、物流园等各类业态4%-5%的收入率。并且，项目拥有70年产权 ，在匹配客户需求层面上给予更多经营空间 ，无论从方针意义还是理财角度来讲 ，均是非常优质的标的。

融
：契约精神成关键信用考量

保利推动作为央企，有很强的融资优势，在发力自持业务时更从容。

今年上半年，保利推动发行公司债65亿、中期票据75亿 ，平均融资成本仅3.09%
。其中
，5月发行的3年期中期票据、8月发行的3+2年期公司债票面利率仅为2.80% ，分别创下了保利推动发行同类产品的历史最低利率。

另一方面 ，责任担当的央企，天然具备契约精神 ，也是关键的信用资产 。如今年上半年上海传染病期间，保利推动积极回应政府法规号召，对旗下商业、办公的租户纾困解难 ，和公司一起共度难关 ，在不确定性越来越强的当下 ，会成为信用考量的关键因素 。

建：资管前置实现运维成本

保利推动在“不动产生态推动平台”方针识别下，贴合政府方针导向布局多元产业，拥有较强的综合开发建造优势。其中在公寓建造流程中，保利推动通过集团集采来运维成本 ，并在交付前进行项目的宣传蓄客工作
 ，形成独有的前介机制。

另外，保利推动在理财-前策-设计-施工-运营全价值链的每一个环节
，都带入资产运维思维和运营前置思考 ，整体规避后期改造的环节 ，提早兑现项目的升值空间 。

管：经营韧性造平稳收入

成立于2018年的上海保利N+青年社区，作为保利推动上海公司资产运维主航道公寓业务
，截止2022年将在上海运营9家门店，运营总间数达2300余间。预计2025年在营项目数达21家
，运维规模达10000间
。

值得一提的是，保利推动在长租公寓领域的运营运维 ，通过依托大数据与物联网技术赋能精细化运营 、领先领域的线上线下客户运维渠道、不断替换迭代自有运营制度体系，展出较高精细度和较强综合性实力。

退：首单央企租赁房产REITs示范效应

保利推动在持有资产的退出环节，是央企的引领典范 。

早在2017年，保利推动就发行了国内首单央企租赁房产REITs、首单储架发行REITs
 ，打通了“投融建管退”的全链条闭环。这是保利推动资管业务快速推动的一个关键根本 。

据上海保利公寓公司落实总经理周元透露 ，保利在长租公寓业务上将持续“精耕轻重资产理念” 
，上海保利N+将持续获取核心地段核心资产
 ，核心布局中内环核心区，将来三年内将核心打造青年系产品及白领精品系产品
，涵盖年龄段自20岁至45岁，为在上海奋斗的中青年人群供给优质居所。

结语

存量时代，是资源禀赋、专业水平
、方针定力的整体竞争
。

30年的沉淀与推动，保利推动已然有着市场领先的不动产规模以及成熟的资产运维模式 ，这让保利推动上海公司的“双赛道”方针
，其推动路径更为扎实和稳健 。

事实上，不管是商业 、公寓，还是养老、文化
，保利推动的多元业务触角 ，内部均有专业的平台运营公司 ，除了操盘保利旗下的自持物业
，更有大量的运营运维输出，其高品质的资产运维水平，能始终保持在市场的最优水平
，维持长期的竞争力。

站在“精耕大资管，升维全链路”的方针高度下，保利推动面对的是一个跨时代的升维考验 。但并且，以此作为进击的步伐，这家公司在上海所描绘的资管新图谱更具想象空间。