文/乐居财经 林振兴 曾树佳

接连几天，不少房企主管人忙得团团转
，签约签到手软 。例如，万科23日与交行、中行 、农行达成方针协作，24日与工行、建行
、邮储银行达成方针协作 。

另一边 ，银行也罕见在官网官微发稿 ，供给给房企意向性授信金额 ，似乎在积极表态 ：我在努力借钱给开发商
，拥护房地产卫生推动
。

据乐居财经汇总 
，截至11月25日，出行银行、中国银行 、建设银行、工商银行 、农业银行、邮储银行等六大行，合计为18家房企授信16550亿元，动作之密，力度空前 。

出手最阔绰的当属工行，直接撒币6550亿元；而最大宠儿则是万科，获得了6大行超3000亿元的意向性授信。更有银行主管人对资讯放话 ，后续还将开展第二批全国性房地产公司协作签约工作。

之所以
，银行救市的步伐来得如此之坚决而迅速 ，是因为“史诗级救市”的金融16条也正式出台了。其中第一条就是蓝莓外汇代理——平稳房地产开发贷款投放，并重申：持续“两个毫不动摇”，对国有、爱华外汇平台民营等各类房地产公司一视同仁。

仿佛一夜之间，苦盼甘霖的房地产等来了一场大雨。而“一视同仁”这四个字 ，也让不少于水火煎熬之中的房企似乎看到了希望 。

但仍有人质疑这是一场“表演性救市”，因为受益的民营房企还是优等生
，主要集中在万科 、龙湖
、碧桂园
 、美的置业
、合生创展 、滨江等几家。

而暴雷房企就没那么幸运，像恒大、华夏幸福
、蓝光、泰禾 、佳兆业等则没有出现在此次授信名单队列中。“就好比下雨了，这对田地中在旱季中存活下来的庄稼来说 ，是好事。已经旱死的庄稼，就没你什么事了 。”业内人员调侃道。

再者，那些获得银行授信的房企 ，并不意味就拿到了真金白银。授信如同盲盒 ，里面装的是什么都是未知数 。所以看似钱来了，地产老板可以松口气，但在将来的答卷里，AVA爱华外汇开户或许他们每一个人都不轻松。

毕竟房企靠的是销售回款、融资“两条腿”走路，即使万亿放水，能减轻目前的现金流难题，但假如楼市连续低迷，房企回款内生动力不足，再多的流程都白搭。

银行开闸万亿救市

连续三天，国有大行出现了排队给房企“发钱”的盛况 ，且额度巨大。

先是11月23日，出行银行为美的置业和万科分别给了200亿和1000亿的意向性综合授信额度 ，其用途包括开发贷款 、个人房产按揭贷款、并购贷款
、保函
、供应链融资 、债券理财等。

同日，中国银行与万科 、龙湖、碧桂园签署了《方针协作协议》，并向这三家房企分别供给1000亿、600亿、600亿的意向性授信额度
。

中国农业银行也不甘落后
，23日下午立马与万科 、中海推动、华润置地、龙湖、金地五家房企举行银企方针协作协议签约仪式。但该行对比“内敛”，并未披露具体的授信金额。

紧接着次日，银行还在连续向房企慷慨“发钱”。11月24日，“宇宙第一行”中国工商银行出手阔绰，其与万科、金地、绿城 、龙湖 、碧桂园 、美的置业 、金辉等12家全国性房企，以总对总方法签订方针协作协议，供给意向性融资总额达6550亿元 。

晚间，中国邮政储蓄银行分别与万科、龙湖
、绿城 
、碧桂园、美的置业签署整体方针协作协议  ，供给意向性融资总额2800亿元 。其中，碧桂园获邮储银行500亿元综合授信拥护，加上工行、中行 ，它获得总授信额度超1500亿元。

此外，建设银行邀请88家房地产和房产租赁公司 ，召开了房地产市场形势展望暨房产租赁基金交流会。它的授信对象涵盖面更广 。与8家房企签署了协作协议 ，包括央企中交建，地方国企首开、越秀 ，以及民企万科 、龙湖 
 、美的置业 、合生创展 、大华。

直至25日 ，中国银行仍在继续加码，表示本周与万科、碧桂园、龙湖、中海 、华润置地、招商蛇口 、金地、绿城中国、滨江、美的置业等十家房企签署《方针协作协议》，供给意向性授信金额合计超6000亿元 。

这样算下来，银行对房企的信贷规模已达16550亿元规模。其中，“优等生”万科一如既往受欢迎 ，6大行均对它供给融资授信额度，合计授信额度高达3000亿 ，可谓拿钱拿到手软；其次是龙湖、美的置业获得5家银行授信 。

这波利好资讯很快在资本市场上得到反馈
，地产股又红彤彤了一片，11月24日收盘 ，碧桂园涨幅20.43%，旭辉涨幅18.35% 、美的置业涨幅16.98% ，接着25日地产股和物业股也一路走高。

有意思的的，国有银行清一色将“橄榄枝”伸向国央企，以及相对优质的民营房企，它们的共性是均未“出险”  。

但这仅仅只是开展
，业内人员预测，“11月下旬和12月份，其他一些房企也将获得更大的拥护 ，尤其是销售排名在TOP20-70的房企，更会积极和银行机构协作，以改良流动性难题。”

不仅是国有大型银行，12家股份制银行也开展动了起来，分别结合自身现状进行细化安排，做好受困房企风险处置。

根据银保监会有关部门主管人介绍，“银保监会要求股份制银行对国有 、民营房地产公司一视同仁 ，通过对存量贷款展期 、变更还款安排等方法予以积极拥护，坚决避免出现一致性抽贷 、断贷行为。鼓励各行优化内部授权 ，提高审批效率。”

这也让很多业内人员看到了希望 ，“因为很多民营房企其实就是死在突然的抽贷断贷上，此次监管层终于开展对症下药了 。”

并且 ，银保监会还表示，已有股份制银行向部分房企开展保函置换预售资金的业务 ，例如佳兆业 。据乐居财经悉
，中信银行通过并购和信托模式，化解佳兆业有关存量出险项目。

之所以，银行开足马力为房企融资保驾护航，是因为“史诗级救市”的金融16条也在11月23日晚正式由央行
、银保监会披露。

在这份《关于做好当前金融拥护房地产市场平稳卫生推动工作的通报》（“金融16条”）中 ，第一条就是——平稳房地产开发贷款投放 ，并重申 ：持续“两个毫不动摇”，对国有 、民营等各类房地产公司一视同仁。

此外，央行行长易纲在2022年金融街论坛年会上表示，房地产业关联很多上下游领域
，其良性循环对财政卫生推动具有关键意义。

就连一向警惕地产泡沫的银保监会主席郭树清，也转变态度 ，开展力挺地产，他表示，“我国仍然处于都市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段 ，全社会固定资产理财具有很大的上升潜能。”

数据呈现 ，1-10月 ，银领域累计发放房地产开发贷款2.64万亿元，累计发放按揭贷款4.84万亿元，为平稳房地产市场供给了有力的金融拥护。

并非“一碗水端平”

新的资料中 ，一句“对国有、民营等各类房地产公司一视同仁”的表述 ，似乎在传达着前所未有的信号，让一众民企地产人
，精神为之一振 。

因为国资阵营与民企阵营
，向来犹如两个世界，在融资便利度 、融资成本上 ，均有着较大的差异。领域风调雨顺时尚且如此 ，“雨天”的时候 ，金融机构“收伞”
，更凸显两者融资体量与成本的落差。

房企的融资种类一般涵盖银行贷款 、票据、公司债 、资产证券化等。其中 ，银行贷款对于房企来说尤为关键，无论身处哪个阵营 ，很多地产商的银行贷款体量，都超过总有息负债的一半水平 。

但调控期内，民企从银行借来的钱普遍有所下降，该项融资处于净流出情形。

比如，金科股份去年年末的银行贷款存量为419.39亿元，今年中期便降为351.66亿元 ，降幅为16.15%；荣盛推动去年还有296亿银行贷款 ，半年后也下降了17%至245.7亿 。此外 ，阳光城、泰禾等也有类似的状况 。

一位民营房企的财务主管人对乐居财经表示 ：“公司的开发贷都多少年没新增了 ，一旦有具体项目逾期，就不太可能做新增
。”换言之，出险房企更容易被银行“断供”。而近日的中梁，不但没能等来银行的源头活水，反而还遭遇银行的清盘呈请。

相反 ，中交地产截至今年中期的银行贷款，相较于去年年底提高了21.71%至280.96亿，招商蛇口该项数值也提升了7.62%至1263.51亿。这在一定程度上 ，说明在过去的半年内 ，银行拥护国央企的力度 ，明显要大于民企
。

中交地产上半年实现归母净利润8425.4万元，同比下降47.87%，尽管业绩仍不理想，但它的融资依旧顺畅 。由此可见 ，国资的背书，可谓是价值连城。

除了能获得融资增量之外，国央企的银行融资利率
，也比民企低了不少。A股房企中，有披露银行贷款单项利率的并不多
，乐居财经翻阅了7家样本房企发现 ，金融街
 、中交地产、招商蛇口的银行贷款利率 ，最低为1.6% ，最高也仅为7.05%。

而金科股份、阳光城 、泰禾 、荣盛推动等的银行贷款利率
，最低为3.3%，最高却达到10%以上，为荣盛推动的11.07%。

不过，银行向来有自己的风险判断，在稳健的国资 ，与经营不确定性较大的民企之间做出选择，无可厚非。将来 ，国央企的融资优势，还将继续存在，而且不只是银行贷款
，其他融资方法也是如此 。

因此，回过头看 ，“金融16条”中提及的国企、民企一视同仁
，并不是说两种不同性质的公司能享有同等的融资体量与成本，而是要矫正之前银行过度的风险偏好
，避免继续一刀切地忽略民企的融资需求 。

据汇总，此次银行授信开闸，已有超过18家房企受惠。18家房企均为百强房企，其中8家为民企 ，10家为国央企，较为平衡，更体现了此次“一视同仁”的基调。

前期合计4000亿的保交付法规资金
，更多拥护在项目层面，与此不同的是，近期第二支箭、商业银行的万亿资金拥护，则更加聚焦于公司层面 ，表明供给端法规已向“既保项目 、更保主体”转变 。

授信容易放款难

去年至今 ，在违约、暴雷如潮的地产圈内 ，银行等金融机构都绷着敏感的神经，这才有了广发银行宜兴支行申请诉前财产保全
，请求冻结宜兴市恒誉置业
、恒大地产存款约1.3亿元或查封、扣押其他等值财产。

法院认为 ，广发银行宜兴支行以现状突发 ，不马上申请保全 ，将会使其合法权益受到难以弥补的损害为由，向该院申请诉前财产保全符合法律条例 ，便通过了这项申请 。此事轰动了地产圈 。

不止广发银行 ，过去一年多以来，很多银行都翻脸不认人 ，与开发商撕破脸，将其告上法院
 。而“控地产”也成为银行新的方向
，各家均在不同程度降低房地产投入。因为谁也不想总是过着“讨债”的日子，为计提损失、坏账而提心吊胆  。

但现在银行的态度在转变。先是3月 ，招商银行
，兴业银行、浦发银行、出行银行 、广发银行、平安银行相继向地产“开闸放水”，积极回应监管层鼓励商业银行拥护房地产收并购的号召，方法除了供给并购贷
，还有发行并购债券等。

再到11月
，六大行合计将为房企授信16550亿元，动作之密，力度空前 。而此次银行万亿“大放水” ，相较于2008年的“四万亿”
，此波仍以防范金融性风险为主 。

虽然“金融16条”特别重申对国有
、民营等各类房地产公司一视同仁。但是，业内人员表示 ，融资授信在房企间泾渭分明，很多房企甚至都没有“参赛”资格 
，因为银行投放贷款时 ，需要抵押物以及保证金。

但很多暴雷房企活到现在 ，能抵押的早就抵押了，已经没有资产做增信了；就算能拿出手的抵押物也是残次品，而且现在抵押物价值缩水严峻 。一位出险房企内部人员透露，“银行开闸与我们并没有多大关系 ，放宽融资的还是那几家优质房企
，我们目前重心仍以保交付为主”

换言之，“金融16条”的初衷是与房企融资及化解债务风险及保交楼有关，防范金融风险扩散，而非拯救暴雷房企。就好比下雨了，这对田地中在旱季中存活下来的庄稼来说 ，是好事。已经旱死的庄稼，就没你什么事了。

另一边，哪怕有开发商领到银举措辄几百亿甚至上千亿的授信 ，但并不等于直接融资 ，它只是初步评估可以借的额度。

以往，不少房企总部每年会与银行总部协定一个总授信额度，但实际贷款投放多少，就要看房企的实力和银行落实的现状 ，毕竟各家银行的风控标准和容忍度都不一样
。

“有一家前二十开发商对外号称自己都有近千亿授信 ，但最后还是暴雷了。可见授信容易  ，但并不意味能真正拿到钱。”业内人员表示。

如果真能有部分信用贷款落地 ，甚至能做前融来拿地，不仅可以减轻房企现金流，还能激活土地市场 。但现在有种拆盲盒的感觉。“你并不确切知道你的盲盒里装的是什么。所以，看到钱来了 ，也许可以松口气，但在将来的答卷里 ，我们并不轻松 。”在一些地产人看来
。

眼下 ，万亿融资风向的到来 ，确实能减轻房企的偿债负担，这促使了地产股市、债市有了“久旱逢甘露”的狂欢。但也有不少人认为这场狂欢有待商榷 。

因为房企靠的是销售回款
、融资“两条腿”走路，即使万亿放水 ，能减轻目前的现金流难题 ，但假如楼市连续低迷，房企回款内生动力不足，再多的流程都白搭，而寒冬仍将连续。